Тянем, (не) потянем: когда выгодно брать ипотеку

Прежде чем мониторить пред­ложения, оцени ситуацию. Насколько стабильна твоя работа и сколько ты сможешь ежемесячно отдавать банку?

Чтобы избавиться от иллюзий, хотя бы два месяца записы­вай доходы и расходы. А луч­ше сразу начни откладывать столько, сколько позже будешь отдавать на ипотеку. Заодно подсчитай, какая сумма у тебя уже есть для первоначального взноса и сопутствующих расхо­дов. От нее зависят срок и сум­ма платежей, а также лояльность банка к тебе.

Но, конечно, не только банк оценивает тебя. Ты и сама выбирай придирчиво! Делай это одновременно с поиском квартиры или когда уже на­шла свой будущий дом. Так выгоднее: «Некоторые банки снижают ставку нам полпроцента, если оформлять сделку с квартирой не позже чем че­рез 30 дней после одобрения ипотеки», – объясняет Евгения Хафизова, владелица агент­ства недвижимости DOMA online SPb.

Спросишь, зачем гнаться за половиной процента? Тогда подумай об этой цифре как о хорошем ремонте. В перспективе эта якобы неболь­шая разница сбережет сотни тысяч рублей. Понимаешь теперь, почему калькулятор – твой маст­хэв на время вы­бора ипотеки? Не любишь считать сама, воспользуйся сайтами Banki.ru, Tinkoff.ru и Fincalculator.ru.

«При выборе банка важно по­нять, какую переплату по кре­диту он с тебя потребует, – под­сказывает Александр Емешев, вице­президент и директор по разработке новых про­дуктов "Тинькофф Банка". – Сегодня средняя ставка по ипотеке в России – 9­ — 9,5 %. Если видишь предложение с более низкой ставкой, вни­мательно изучи дополнитель­ные условия. Скорее всего, обнаружишь разнообразные комиссии, например, за оценку недвижимости, страхование жилья, досрочное погашение кредита, регистрацию третьих лиц в квартире или расчет­но­-кассовое обслуживание».

Постарайся найти банк, который позволит платить по дифференцированному графику. Сперва ежемесячные платежи окажутся большими, но каждый раз будут умень­шаться. Все потому, что с самого начала при такой схеме платеж содержит не только проценты по ипотеке (как в случае с аннуитетной схе­мой), но и часть основного долга. То есть сумма, которую те­бе ссудил банк, тает с каждым месяцем, а вместе с ней и твоя плата за пользование ею в виде тех самых процентов. Правда, если у вас молодая семья и вы рассчитываете на господдержку, получить ее можно только при аннуи­тетных платежах.

Еще тебе нужны удобные условия для досрочного по­гашения. Какими бы ни были ставка, схема и срок, твоя задача – вносить в счет кредита больше, чем вы изначально договорились, особенно пер­вые пять лет. Так быстрее избавишься от обязательств и меньше переплатишь, а заод­но сохранишь нервы.

Если тебе все же досталась аннуитетная схема, постарай­ся взять ипотеку на меньший срок. Александр Емешев сове­тует оформлять ее максимум на 15 лет: «Разница в ежеме­сячных платежах с ипотекой на 20 лет будет равна стоимо­сти всего 2­3 чашек кофе в ме­сяц, но в результате переплата за тот же объект окажется на 40 % меньше».

Есть и другие нюансы: удобно и выгодно открыть в том же банке депозит и расплачиваться за ипотеку с него. Или оформить карту, на которую тебе будет при­ходить зарплата. Либо найти банк с дополнительными сервисами вроде «Домклик» от Сбербанка, где можно по­лучить информацию о своей кредитной истории и даже безопасно провести сделку с продавцом квартиры.

«Если есть, где жить, или ты по­купаешь недвижимость для перепродажи, стоит вложить­ся в нее на стадии котлована, – говорит Евгения Хафизова. – Доходность такого актива очень высока. Например, летом 2017­-го наша клиентка купила студию за 3,5 млн руб­лей, а летом 2018-­го квартиры в том же доме стоили уже 4,4. Оформляй сделку на этапе стройки только по договору долевого участия, все осталь­ное небезопасно».

Если ты хочешь переехать со съемного жилья и каждая копейка на счету, твой вариант «вторичка». Часто квартиры из старого фонда продают­ся не только с ремонтом, но и с мебелью.

По закону ты обязана застраховать залоговое иму­щество, и банк предложит для этого несколько компа­ний­партнеров. Но, по данным сайта Sravni.ru, ты сэкономишь до 40 % на взносах, если выберешь страховщика сама.

Во-­первых, следи за ново­стями. Если твой банк вдруг снизил ипотечную ставку, ты можешь подать заявление на ее снижение и для себя. Банк не обязан соглашаться, но может это сделать, если ценит тебя как порядочного заемщика.

Во­-вторых, помни о воз­можности рефинансирования (ты берешь кредит в новом банке и платишь уже ему). Сделка по рефинансированию стоит денег и занимает время, значит, она имеет смысл, толь­ко если новый банк предлага­ет ставку хотя бы на 2 % ниже, чем была в старом. Кстати, рефинансирование выгодно не только в случае с покуп­кой недвижимости. «Если тебе не хватает существен­ной суммы для окончания ремонта, разумнее не брать дорогой потребительский кредит, а увеличить объем уже имеющегося ипотечного через процедуру рефинансирования», – подсказывает Александр Емешев.

Ты можешь получить на­логовый вычет от государства на квартиру и на уплаченные банку проценты по ипотеке. Вдвойне круче, если жилье ты купила вместе с мужем – оба получите вычеты. Как это устроено, объясняет экономист Екатерина Мирошкина: «Если вы с супругом получа­ете официальную зарплату, с которой удерживается налог на доходы, этот налог можно вернуть. Получится по 13 % от расходов на квартиру и ипотечные проценты. И нео­бязательно, чтобы собственни­ками были двое: квартира мо­жет быть оформлена на жену, ипотеку платит муж, а вычет получат оба».